|
Fonte: O Estado de São Paulo Segunda-Feira, 23 de
Junho de 2009
Os financiamentos
de imóveis com recursos das cadernetas de poupança atingiram R$
9,74 bilhões nos primeiros cinco meses de 2009 e R$ 22,49
bilhões entre junho de 2007 e maio de 2009, aproximando-se do
recorde de mais de 260 mil operações anuais alcançado no período
1980/1982. A principal diferença entre os números de duas
décadas atrás e os atuais é que o crescimento tem hoje condições
muito melhores de sustentação.
Em 2005, houve crescimento de 61,61% do crédito no Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), porcentual que
atingiu 92,5%, em 2006, e chegou a 95,74%, em 2007, não
computados os financiamentos com recursos do FGTS. Entre
dezembro de 2004 e dezembro de 2007, o número de unidades
financiadas cresceu 263,9%, de 53.827 para 195.900. No mês
passado foram financiados 22.069 imóveis, elevando para 227,6
mil o total dos últimos 12 meses - inferior apenas aos 258,7 mil
de 1982, aos 266,8 mil de 1981 e aos 260,5 mil de 1980. E, nos
primeiros cinco meses de 2009, foram financiados 49,4% mais
imóveis do que no mesmo período de 2007, mas ainda assim o
presidente do Sindicato da Construção Civil, João Robusti,
estima em apenas 12% o aumento do número de financiamentos neste
ano de 2009.
O SBPE começa a oferecer contribuição importante para a redução
do déficit de moradias no País. A recuperação do setor
habitacional sucede-se ao marasmo que marcou a década de 90 e se
estendeu até 2003. As grandes crises do Sistema Financeiro da
Habitação, nos anos 80 e 90, decorreram de superinflação,
recessão econômica, concessão de subsídios indiscriminados aos
mutuários, engessamento regulatório e falta de instrumental
jurídico para fazer cumprir os contratos de financiamento.
Com a remoção quase completa desses obstáculos, o crédito
imobiliário volta a crescer. A sustentabilidade dessa evolução é
proporcionada pelo equilíbrio macroeconômico e pelo
aperfeiçoamento dos mecanismos regulatórios recentemente
aprovados.
Do ponto de vista dos mutuários, os ingredientes da melhora são
juros módicos, emprego mais estável e manutenção ou aumento de
renda. Estas são condições essenciais para a tomada do
empréstimo e o pagamento pontual das prestações. Para os
financiadores, surgiram mecanismos de proteção, como a alienação
fiduciária de bem imóvel e a figura jurídica do incontroverso -
pela qual é possível discutir só o acessório de uma dívida,
mantendo-se as condições de pagamento do principal. Outro
mecanismo legal, o patrimônio de afetação, favorece mutuários e
financiadores, pois impede que as construtoras apliquem em
outras atividades os recursos obtidos de uma determinada
incorporação.
A construção civil é beneficiária natural da recuperação, pois
depende do crédito de longo prazo para financiar suas vendas - e
as operações voltam a ser realizadas em prazos de até 30 anos.
Contribuíram para a retomada do setor imobiliário os recursos
das cadernetas de poupança e do FGTS, estes destinados, em
grande parte, a operações com mutuários de baixa renda. Os
bancos privados têm atendido à demanda, porque consideram o
crédito imobiliário atraente, por criar relacionamento de longo
prazo com os clientes.
Mas algumas linhas já se mostraram insuficientes e foram
suspensas, como o Pró-Cotista, da Caixa Econômica Federal (CEF),
destinado a mutuários com renda acima de R$ 4,9 mil por mês.
O vigor da demanda é demonstrado também pelos consórcios
imobiliários, cujo número de participantes atingiu 484 mil, em
abril, ante 399,6 mil, em janeiro de 2007, segundo a Associação
Brasileira de Administradoras de Consórcios.
Para aumentar a oferta de crédito é possível mobilizar recursos
de investidores emitindo Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRIs). Mas o instrumento, criado em 1997, desenvolveu-se pouco
por causa dos juros altos e da concorrência com outros papéis
bancários. E quando o Banco Central é obrigado a aumentar os
juros básicos, como ocorre desde abril, reduz a competitividade
dos CRIs e a possibilidade de captar recursos.
O crescimento do crédito imobiliário dependerá, portanto, da
captação das cadernetas e do FGTS, mas também do controle da
inflação.
|
Crédito imobiliário
acelerado